楼市的好消息来了。

上周10月20日，高盛发布《中国房地产2027年展望》研报，内容很喜庆——即高盛对到2028年底的上海、深圳核心区改善型优质住宅的房价累计涨幅预测从过去的15%涨幅，上调至“20%”。

涨幅多了个5%，这在过去普涨时代不算啥，但在如今行业普跌后828二度承压时却是个“超级信号”。

说的通俗点，它意味着国际投行巨头高盛对中国塔尖房源的2028年价格预期涨幅“更加看好”。

对比看，1年前的2025年，高盛还在“唱空”中国房价要再跌10%-15%，如今基于国家救市与新形势，高盛修正预期，不仅调转枪口、而且加码看多——高盛这一“反差性，且加涨幅”这件事本身的信号意义，已经超过了单纯20%的这个涨幅数字。

这意味着中国塔尖优质房产，高盛还在二次追加看多！

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谁能涨20%？

先把对象搞清楚。

高盛这份20%的涨幅预测，有三道严苛的目标对象：

第一，只有上海、深圳两城，不是"所有核心城市"；

第二，只指核心地段，不是全城；

第三，只针对改善型优质住宅，不代表普罗大众的刚需。

三道门槛下，都能达标，能进入这个全射程的房子体量可能在整个中国市场

不到5%占比。

量小，但信号意义、引领意义却“强悍”。

值得补充强调的是，在三道门槛之外，高盛也给出了四个不同城市区域的"房价涨跌时间表"的差异性评价。

判断1：上海、深圳在四大一线城市中是“率先抢先”见底回升的领头羊；

判断2：北京，要等到2027年上半年才企稳，且价格涨幅要“低于沪深”；

判断3：广州及强二线城市房价会再延后半年到一年，预期涨幅收窄至5%-8%；

判断4：中国普通二三线和县城被归入第四区域，他们将漫长处于“库存消化”的持续痛苦阶段。

显然，全国范围内，楼市被撕裂为四个不同的世界，有人春天，有人冬天，未来到2028年底，不同属性城市会走出决然不同的房价涨跌曲线。

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凭什么从15%上调到20%？

涨20%的对象清晰了，那第二个问题也来了。

作为一家严谨国际投行，为何短期就将昔日15%涨幅更正为最新版20%？

这核心不是“高盛多变，好变”，而是最新楼市的政策与市场供求预期正在发生“大变、巨变”。

从这个角度来讲，敢于修正，直面现实，也是一种专业客观。

盘点高盛将涨幅从15%上调到20%，核心依据就是一句话：

中国房地产有效供给收缩的速度，跑在了需求收缩的“前面”。

老潘通俗点说，就是新房供应的降幅，比销售下滑的降幅更大，反而对市场供求关系修复提供了预期“好转”。

拆开来讲，高盛对中国18个样本城市做了项目级摸底，结论颠覆了过去多年“新房库存够卖十年”的直觉印象——

• 其一、大家常说的 "天量库存"，其实相当一部分是根本没动工的土地、卖不动的尾盘或竣工遥遥无期的停滞僵尸项目。

  
  

• 其二、未来真正够格摆上货架、能卖的合规新房，货值可能从今天账面上的 18 万亿，收缩到 2028 年的 2.9 万亿左右。

而在新供给上，增量新房供给大门又被828政策制度性压缩了。

都知道，828新政让开发商拿地到回款的周期硬生生拉长到2-3年。高盛据此判断，全国可售新房面积2028年同比下降39%，而作为行业头牌一线城市的“供给拐点”甚至提前到2027年。

整体看，未来供给端受制于“存量有效库存较少与增量供给大收缩”，会导致后期供给端大幅吃紧，而需求端却二度下探跌幅有限。

道理很简单，经过行业5年下行期腰斩后，未来虽然会继续收缩，但收缩的降幅量级会偏小。对此，高盛给出的量化数据“很温和”，即2027至2035年结构性需求预测

仅下调16%。

所以，综合看，828后，供需双侧下行跌幅“已出现大落差”，未来中国楼市，不是牛市回来了，而是供给需求在“双下行”趋势下，供给收缩更快、更猛、更多后，但需求收缩较少，而这种供需收缩失衡格局自然带来的房价反弹力——而且最强反弹力，会

先在“供应最紧、人口流入最确定”的塔尖城市核心板块优质房源率先绽放。

未来“需求降幅最少，供给却异常紧张“的区域将率全国之先涨价且涨幅遥遥领先。

深圳，上海核心区域的优质房源正好符合这样的格局。事实上，眼下上海、深圳楼市几个“积极数据”就很有说服力。

比如上海9月二手房价格同比转正，比如深圳南山新房库存去化周期跌到5.5个月，这两个市场本身孕育的“利好”数据，都在为高盛的判断提供注脚。

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全国启示录

20%涨幅是大喜讯，但只属于 "上海深圳核心板块、品质较好的改善类房源"，但基于这个“少数派塔尖大涨”的走势和能量，将对全国楼市形成一个新的评价标准和市场引导。

他对全国楼市的启示和展望至少有3点。

启示1：虽然涨幅20%喜人，但只是修复，而非新高。

哪怕今天看，沪、深两地房价从高点算起目前仍“回撤较深”，而到2028年底20%涨幅，也只是回到高点八成左右。

所以哪怕上涨20%，也不会出现像部分人臆想中国未来核心城市房价会超过之前高点，至少短期不要妄想。

事实上，这个20%涨幅研报，也是建立在"政策持续宽松、收入稳步修复、人口持续流入"三个前提之上——任何一个变量松动，预测的根基都会动摇！

哪怕是今天，同样一个屋檐下，其他著名投行瑞银，大摩对后市涨幅

仍然“保守”。

比如瑞银至今仍认为一线短期有10%下行空间，摩根士丹利的口径也明显更保守。国际投行同业分歧之大，恰恰说明未来20%涨幅，并不是行业共识。

高盛加码看多沪深核心区改善盘，真正的价值不在于那个20%的数字，而在于它把"中国楼市"四个字拆开了——拆成了城市与城市、板块与板块、房源与房源之间完全不同的曲线。

普涨时代已经谢幕。接下来十年的财富故事，写在20%的那批房子里

启示2：房产属性未来加速“分道扬镳”。

当下，房地产已从 "普适居住品" 加速变成 "分层资产"：只有核心城市核心地段的改善住宅，才具备长期保值和价格修复能力；而普通刚需越来越像纯居住消费，别指望它大涨。

这次高盛加码看多沪深核心区改善盘，真正的价值不在于那20%的惊人数字，而在于它把"中国楼市"四个字拆开了——拆成了城市与城市、板块与板块、房源与房源之间完全不同的曲线。比如

产品上看，未来改善型和刚需产品，已是两种资产、两本账。

板块上看，正如高盛预测，未来沪深核心区改善房价格上涨20%，而与沪深远郊老破小的继续阴跌，这种分裂会在同一空间并存。

未来判断任何一座城市板块某套房子的价值底盘，就看它的3个原始变量：

城市人口是否净流入、核心区土地供应是否紧缩、改善产品力购买力是否真实存在？。

三者缺一，所谓"上涨预期"都只是纸面推演。

启示3：20%涨幅，传导“截止线”有限。

20%涨幅是利好信号，但这种信号刺激楼市复苏是“有限梯队传导”，不是全国传导。

未来沪、深核心区域好房子涨幅先拉，而后传导到北京、广州二城核心板块，再传杭州、成都的核心二线，但这条传导线，只在中国最优质且自身底子和驱动力强劲的强二线城市延展，基本到强二线就是传导截止线。