大专60%首付，本科30%，济南买房第一次经历学历鄙视！

2021-04-16 来源：

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我去济南的第一天就被打了一枪，头蒙蒙的。

“哥，你是本科还是大专学历啊”
“大专”
“那需要6成首付”
……
“我女朋友是本科学历”
“那就可以3成首付”
？？？？

学历差别我只在各个城市领人才补贴的时候被扎过心，但从未想到不是上海、不是深圳、不是北京，而是在济南，第一次被学历鄙视把心扎成碎玻璃。

谁在说读书无用，我当场给他打自闭，没有好好读书，买房子都要比别人多掏3成首付。

济南的枪口真的很锋利！

济南不只有学历鄙视，还认贷，有贷款记录6成首付，还有外地户口最高贷款年限25年等等，给你整的明明白白。

如果没有本科学历护身，每一个漂到济南的小老弟，买房的时候都要收获一个伤心故事。

而济南的市场真的很钝滞。

2020年全国十大房价下跌城市中，青岛第二、济南第三、郑州第四。这三个城市都有过夸张的代表性项目大降价，比如青岛的禹州朗廷府、济南的华润公园九里、郑州万科的兰乔圣菲。

青岛在过去几个月，主城区，比如城北的新都心、浮山后等等价格一路走高，城阳因为共有产权楼市也在蓄能。

郑州在3-4月迎来了自己的小阳春，北龙湖、金水北、管南都有不小的涨幅。

而同样是小阳春，济南有点尴尬，热销的项目不多，比如保利和唐月色、银丰玖玺城等等，但还是有大量的项目不咸不淡。甚至济南有一个全国很少见的现象，大量的准现房项目在销售。

南方城市：东莞、广州大涨后休整，珠海、佛山子弹已经开始飞，南京八成首付+装修包，合肥找关系+号头费，武汉气势汹汹。

北方城市: 西安跑了4年多的行情都没停歇，青岛主城逆势上涨，西海岸逐步点火，郑州小阳春群体性高潮。

济南表示你们先走，我等等看。

咻咻，远处两发飞镖，扎在宋词的大脑袋上，你丫的又来嘲讽济南？

相比单纯的看市场，而评判市场，站在济南上空看济南，才能提炼出置业济南的黄金法则。

1、当中国的城镇化率进入60%以后，三四线城市已经被搬下牌桌；

2、城市的房地产本质就是城市竞争力的量化；

3、城市竞争力弱化之后，最重要的看ZF会不会玩坐庄游戏；

一句话点题：未来济南的买房只能是防守型买房策略。

1、大趋势南北分化

随着东北、天津的接连沦陷，中国GDP 10强，北方只有北京。无论你认不认、接受不接受这都是客观现实，人口、资金、产业都在往南走。

省会城市的核心优势是省会本事及内部塑造的地缘壁垒，有一定的产业保底，即便省份人口整体外流，但省会仍然有人口红利。

但北方省会、及部分双核已经是房产投资的最后底线。

2、济南在整个山东的尴尬处境

济南是削弱版的人口红利和产业红利。

整个山东是两超带多强，山东济南、中国青岛不谈，对于一些山东人来说烟台都比济南有吸引力，这是济南人口虹吸的明显短板。

青岛8万的豪宅、临沂3万的房价，省会济南的房价尊严真的需要缝缝补补。

2020年全国浩浩荡荡的启动双核战略计划，防止“一市独大”，只有济南被努力加持“强省会战略”，硬要再抬一手。

为什么一直在强调“本科以下学历，60%首付”的事情？核心是中国的城市竞争已经如此白热化了，抢不到质量，就拼数量，济南却还在这“挑肥拣瘦”。

隔壁青岛老哥，又是人才住房，又是共有产权，政府还给30%倒拿钱给人才买房，要你你去哪里？

其实济南市常住人口的增长就是一条隐藏线索，唯一爆发式增长的是2019年，那年国务院批复同意了莱芜撤市划区。

所以我们要对济南的人口预期、产业预期、经济预期持保守态度，新区绝不可碰。

3、济南是一个不会“坐庄”的城市

最近南昌和合肥就是中国强调控“房住不炒”下，一面镜子的正反两面。

南昌一个房价下跌的城市，头顶三重尴尬，意图托市的城市，刚想放下阀门，冒个头，就被住建部严厉斥责。

而充满号头费，市场很“健康”的合肥，一堆刚需只能跑到住建部微博下边做苍凉的呐喊。

如果城市实力不行就要会“坐庄”，土地供应、供需关系玩转的游刃有余，嫁接足够的土地财政，再配合城市的产业和人口红利，就是做大做强城市的王炸。比如半个合肥、一个杭州。

“实心眼”的城市往往下不来台，比如5年限售的青岛，比如大专学历60%首付的济南。

这也是站在中国城市间横向对比后，对济南预期悲观的核心原因。

逻辑讲完了，直接讲济南买房。

1、防守型买房；

2、只买高新-CBD-奥体黄金三角区，看米下锅即可；

未来济南的核心客群分为三种：

1、新济南人

2、城市精英中产

3、济南的老钱（权、政、财、企）

而高新区-CBD-经十路-奥体（龙奥），就把三类群体圈合在一起，无论是刚需、改善还是城市豪宅都能找到对应所在。

再直白点:

1、完全放弃长清、西客站、先行区、航空经济区、郭店、孙村、彩石；

2、选择性放弃华山、新东站板块；

3、老城、城北适合成熟型自住，城南适合地缘改善自住；

4、其他钱够买哪里就买哪里；

5、当越来越多的新区梦幻破灭，黄金三角区的价值将越来越高；

6、很多北方城市都适用于这套逻辑。

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