2021年正式实施，《民法典》新规对买房有什么影响？

2021-01-15 来源：

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对于大多数人来说，买房一直都是人生最重要的大事。

2021年1月1日起正式施行的《中华人民共和国民法典》中，涉及到房产的规定很多。

例如抵押中的房屋一般可以直接过户，也就是说以后我们买卖二手房时，房东可能不用还清贷款就可以直接交易并过户，这些内容都与我们的传统认知有了巨大差异。

今天，就让小编带领大家一起走进民法典，看看新规对买房有什么影响？

住宅70年产权到期直接续

众所周知，当下正在进行交易的商品房住宅的土地使用权限一般是70年，那70年满期后的处理一直是全民热议的话题。

根据此次《民法典》给出的答案，住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期，续期费用的缴纳或减免，另行规定。

这也意味着当市民购买的住宅的土地使用权满70年之后，可以自动续期，不必担心土地被收回。

但是对于续期需要缴费的标准，在《民法典》中并没有具体规定，将依照续期时施行的法律、法规办理，因此，续期时实际是否需要缴纳费用暂未明确，不排除有减免的可能。

由于当下绝大多数住宅建设用地使用权尚未到期，因此司法层面面临的相关法律争议较少，但并不代表大家可以忽略这个问题。

而对于商办40年产权到期后是否可续期，尚没有统一适用的规定。所以，购买商办一定要注意土地使用权剩余年限。

如无约定抵押房屋可过户

贷款买房已经成为绝大多数市民购房的一种方式，或公积金贷款，或商业贷款，主要就是向银行借款，而银行方会要求办理房产抵押手续。简单地说，如果有房贷的房子想要上市销售，就必须先还清银行的钱，银行解除抵押后才能过户。

但是，《民法典》对这一交易流程作了新的规定。《民法典》明确规定：“抵押期间抵押人可以转让抵押财产，当事人另有约定的，按照其约定。

抵押财产转让的，抵押权不受影响。”同时规定：“抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。”这两条规定的意思可以理解为，如没有在贷款合同、抵押合同等合同文本中约定限制，即便房子已经设定了抵押，抵押人也就是产权人仍然可以将房子出售，也就是一般情况下设立抵押的房子仍然可以卖，抵押权可以跟着房子走，就是说可以带着抵押权卖。

根据这一规定，也就是即使有银行抵押贷款也不一定影响房产的交易过户，如无事先约定，你卖房子时不需要取得银行的同意，但是卖房时需要通知银行。

另外，《民法典》对二手房买卖的中介人的权益有新保障。一般买二手房，基本上都是通过中介成交。因为涉及到找房、签约、资金监管和过户等一系列程序，随之而来是一笔不菲的中介费。

因此，会有一部分市民会通过大中介找到心仪房源以后，再通过小中介或者自行联系业主进行交易，尽可能减少中介费的支出，也就是俗称的跳单。

新规一旦实施，通过中介看房，再跳过中介成交，几乎变成了不可能。买方如果是接受了中介的服务并获得了交易资源逃单的话，虽是买卖双方直接签订合同，仍然要向中介支付报酬，否则中介可以起诉。

买二手房要查询居住权

《民法典》中规定的“居住权”与一般理解的，“房子是我的，我就有权居住”是不同的概念。

居住权虽然是房屋所有权人设定，但享有居住权的只能是所有权以外的人，简单而言，房子虽不在我名下，但如果依法通过登记为我设立了居住权，在居住权期限内，该房屋抵押、出卖甚至被执行均不得将我赶出。

同时，居住权也不同于租赁权，居住权原则上无偿设立，且不得转让、继承，居住权期限届满或居住权人死亡的，居住权消灭。

居住权制度在保护居住权人利益的同时，对房产交易、继承、抵押等都会产生深远的影响，过去房产交易，一般只需要核实有无查封、抵押、租赁。

《民法典》实施后，二手房交易买方还应到登记部门查询房屋是否有设定居住权，避免买了房但不能用房的风险。

新设“优先承租权”制度

如今，《民法典》规定：“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。”