政策面整体上的平稳，城市间内部结构的分化。这就是我们对于2021年的地产行业两点观察和研判。

第一个结论平稳，是高位盘整下的平稳。整体平稳，小幅波动。

政府关于楼市最新表述来自11月3日晚间，人民日报发布的十九届五中全会对于《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》公告：“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。”一如既往“房住不炒”，稳地价、稳房价、稳预期一直是有关部门的基调。

国家统计局2019年数据，全国房地产开发投资总额13,2194亿元，商品房销售总额15,9725亿元，GDP总额99,0865亿元，商品房销售占GDP约16%，近六分之一。若考虑房地产对上下游的带动作用，房地产的影响至少达到三分之一。

根据不同机构与地产行业人员的评估，中国房地产市值规模约在¥300-450万亿，普遍认为高于¥400万亿。按照近期¥450万亿折算美元汇率，中国房地产市值$65万亿美元＞美国$30万亿+欧盟$20万亿+日本$10万亿之和。而同期中国股市市值约6万亿美元，只有欧美日股市市值总和的十分之一，中国家庭的财富过于集中在房产上。

正因如此，政策调控一直以“稳地价、稳房价、稳预期”的三个稳为主。

2020年6月，在疫情基本控制后，楼市开始局部升温的形势下，深圳、南京、东莞等，陆续出台政策，给初步浮现的市场热度降温。6-8月，南京持续调整，在限房价、限地价的基础上继续加码，加强供给、打击投资、支持刚需。进入10月份，绍兴、徐州、南通等城市也许陆续出台政策稳定楼市。

从保护百姓财产，稳定经济发展等角度，也不得不稳。

1、事关民生，不得不稳。

房产占居民家庭资产比过重。根据央行《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》显示城镇居民家庭户均总资产317.9万元，净资产均值为289万元，其中70%资产形式是住房，股票债券类金融资产不足20%。对比之下，美国家庭对于房地产的投资比例只占到总资产的不到25%，而金融资产占比超60%。

居民债务与杠杆率过高。2019年末，我国住户部门债务余额55.3万亿元，其中居民个人住房贷款余额29.8万亿元，占全部居民债务总额比例高达53.9%。居民杠杆率(居民债务/GDP)为60.4%，排名历史第4，仅有挪威(1990年)、泰国(2018年)、日本(1989年)三国居民杠杆率高于中国。

二手房套总价的中位数赶超美国。2020年全国数据一直在125-130万区间徘徊，其中年初¥126万元（美元$18.26万)/套，美国的中位数仅为$18.35万/套，一度接近并超过美国。

房价问题是涉及到百姓核心资产与负债的问题，稳房价才能稳民心。

2、事关经济发展，不得不稳。

土地财政依赖度过高。2019年全国土地出让收入约6万亿，其中50大城市合计4.41万亿元，卖地收入过千亿元的城市16个。全国土地出让金占地方财政总收入的41.8%，如果算上11项房产与土地相关税费约3万亿元，土地及相关收入占比近6成。

地方债风险加大。央视财经数据，截至2020年3季度末，全国共有1880家城投企业发行了6072只债券，发行总规模为5.02万亿元，已超2019全年融资水平，部分城市的城投债已出现违约迹象。地方债的规模预估在29万亿左右，如果楼市不稳，土地出让收入剧减，城投债违约将更大范围内出现。

房价问题涉及到地方债务、地方经济，稳房价才能稳经济。

3、事关发展，不得不稳。

中国是人口过十亿的大洲级别的国家，安家立业，居有其屋一直是中国梦的一部分。看历史，1985年的日本，2008年的美国，都因金融化的房地产问题而引爆国内矛盾的爆发，导致经济衰退、国运转折。而我国的房地产已经与金融体系高度关联，经济活动占比极高。

美日殷鉴在前，现阶段房价问题是发展问题，稳房价才能稳发展。

为了稳民心、稳经济、稳发展，解决问题的核心在于避免地产行业的过度金融化。也就有了2020年 8月20日央行、住建部共同在北京召开的重点房地产企业座谈会，也就有了首次提出的“三道红线”。

“三道红线”的政策背景：

①宏观层面，体量巨大的地产行业对资金占用挤压了实体经济的资金，抑制了其它产业的发展。

②行业层面，房地产的高杠杆提升了行业的金融属性，金融机构在地产行业投入的增加，使地产的泡沫更多传导到金融行业。

③企业层面，资本密集型行业的特征使房企过度依赖金融杠杆来高速扩张，而不聚焦于运营管理和产品服务本身。

因而就有了政策调整的需求：控制房企对资金的占用，避免地产泡沫传导到金融行业，迫使房企减少融资依赖，更多关注提升自身内功，提升其抗风险能力，促进行业长期稳定的发展。

“三道红线”的对企业的影响：

新规所强调的房企债务水平是信用评级中必不可少的重要评估维度，为取得更高信用评级必须从开发模式和开发策略上不断优化调整，减少负债率。

从开发模式来看，以提升业态多元化和合作开放度为主要模式。

多元化企业的房地产业务占比较低，弱化了其“类金融”的属性，对高杠杆的需求减小；合作企业和合作项目较多，均衡了经营和市场风险，保证了企业的资金需求，故此虽然杠杆率较高，但现金充裕，短期偿债压力反而最小。

从开发策略来看，更多关注存货周转率，销售回款率两大指标。

德勤企业咨询的统计数据显示，对于2017年度至2019年度有扩张趋势的企业，周转率快的企业杠杆率水平较低且短期偿债压力较小，销售回款率在80%以上的企业的杠杆率较其他企业较低且现金较充足。

高周转使得企业存量存货占用资金少，销售回款速度快，覆盖了越来越多的资金需求，从而减弱外部融资的需求，形成良性循环。而同等销售水平下，高销售回款率房企可以更多地依赖自身资金去发展，从而降低对负债的需求。

11月16日，厦门市住房保障和房屋管理局官网发布了关于《厦门市住房发展规划（2021-2025年）》（公示稿）公开征求意见的公告。其中4.2.3条明确规定具体目标为：新建商品住宅价格年度涨幅不超过5%，住房租金价格年度涨幅不高于城镇居民人均可支配收入增长幅度。

从南京价格调控政策来看，基本以整体年度不超过5%的实际操作在控制。而这也正处于未来几年6%以下的GDP增长预期范围内。温和可控的房价增长是政府的目标。

为解决各种问题而饮鸩止渴、再次推高房价，起码从全国层面很难。房价大幅下跌意味老百姓资产缩水，意味财政危机，意味地方建设停滞，那是全国性经济危机的开端。

百万亿级别的国家，十万亿级别市场，地产若非支柱产业，也是稳定器产业。事宜缓不宜急，整体局面上的稳，即是现实的要求，也是决心，更是当前形势下的唯一选择。

在相关的表述中，都有“因城施政”，因为从2018年后不是所有城市都有未来，楼市亦是。楼市不再“同此凉热”，而是冷热共存。

城市分化根本性原因是全国出生人口的持续下降。

(2015年放开二胎)2016年全国出生人口1786万人，2017年为1723万，2018年1523万人，2019年降至1465万。4年少生321万，降幅18%。人口就这么多，但城市要发展，受此预期2017年后各大城市间的人才争夺大战此起彼伏，落户政策不断放松。

城市间的分化以江苏省城市为例。

国家统计局数据，截止2020年10月底，经济水平省内中等偏弱的徐州连续57个月房价上涨，同比上涨11.9%，同在江苏的苏南城市镇江房价则同比降幅超10%。

某公司南通项目12800起售，半年14200清盘；句容的项目，11500拿地市场价格预期，到目前8500-9000，月均20-30套，去化极难。城市间的分化可见一斑。

城市内部的分化以南京为例。

(南京网上房地产数据)仅以南京2020年10月份数据而言，共计监控到39次开盘，其中10个项目去化在80%以上，去化不足30%却达到23个。河西板块苏宁檀悦10.25开盘，推出348套房源，总价930万起，首付8成，验资600万。共2253人参与摇号，中签率15%。江北核心区花语熙岸府首付8成中签率6%。去化较好的项目主要位于河西、江北核心区、南部新城等热点板块，去化较差的项目位于江宁禄口、汤山、浦口桥林、六合、栖霞龙潭等远郊型板块。

所谓危机，是危与机的并存，机遇藏在危机之下、之后

从大的趋势来看，靠资本扩张的野蛮生长的时代过去了。但危机之下，亦是机遇。

据中华网统计，11月以来，房地产行业产权转让项目共有18个，仅11月半个月的数量就已经相当于今年前10个月的总和。虽然项目的出资人主要是招商局、华侨城等央企，且项目并非优质，但也反映出某种市场机遇。

未来地产企业的发展更多依赖基本功更扎实，生态系统更全面，城市布局更加合理，品牌产品更得客户信赖。