二手房的优势有哪些，如何避免交易风险

2021-05-06 来源：

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房子，在中国人的传统里面是必须要有的，哪怕是现在房价如此的贵。但是，第一次买房的人都会犹豫：到底要买新房还是二手房？比起价格低廉的远郊新房，二手房具有以下无可替代的优势。

首先，二手房没有烂尾风险。

在如今在楼市调控下，炒房客撤离楼市，刚需买房理性回归，销售回款越来越难，一旦资金周转不过来，就会导致项目停工，为了避免钱房两失的风险，聪明人选择放弃新房期房，而是去买肉眼就可见的二手房，这样一手交钱一手交货的买房模式，才是风险最低的交易方式。

其次，二手房周边配套完善。

建造在城市的外围的新房，周边比较荒凉，买了新房入住之后，生活和孩子上学会很不方便，而二手房周边经过多年的发展，超市、饭店，学校等基本的配套资源已经发展起来了，入住之后就可以享受便捷高效的生活，所以目光长远的人，也更愿意选择购买二手房。

二手房入住更加方便快捷。

现在新房都是期房，买了之后需要等两三年才能交房，交房之后还需要装修，之后再通风半年才能入住，那么在这期间你还得租房，但是买二手房，很多都是装修好的，自己只需要配备一些家电、家具就可以入住，也可省下不少的租金和来回搬家的麻烦。

拿证时间早，方便之后的上市交易。

买期房的时候，很多开发商都承诺，交房两年之后办证，但结果往往不尽如人意。二手房只有房本到手后，才能上市交易办理过户手续，所以只要你是通过正规途径买的二手房，可以根据自己的意愿转手或者抵押套现。

但购买二手房时，还是要避开以下这些坑，做到小心谨慎以免后患无穷。

明确居住权。拥有居住权的人没有房屋所有权，但可长时间甚至终生居住，受到法律保护。

根据《民法典》第三百七十条规定，居住权自合同约定的期限届满或死亡时才消灭，而不会因房屋转让而消灭。因此，买二手房必须查询该房屋是否设立居住权，否则，就可能产生房子归你，居住权归别人。

确定是否有隐性共有人。很多夫妻共同出资买房，往往只由一方登记产权，这种情况下，另一方则被称为“隐性共有人”。《民法典》第三百零一条规定，处分共有的不动产，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意。所以，购房时应要求房屋共有人出具书面的《出售房屋同意书》。否则，一旦发生纠纷，可能会导致合同无法继续履行的风险。

查询是否有存续租赁。房屋存在租赁状况给房屋买卖带来两大法律问题：一是 “买卖不破租赁”的法律问题。根据《民法典》第七百二十五条规定，在租赁关系存续期间，承租人如果不愿意搬迁腾房，即使买了房子也可能暂时住不了。二是承租人的优先购买权问题。根据《民法典》第七百二十六条的规定，承租人对所承租的房屋享有优先购买权。

确定是否被抵押。二手房交易中，大多数二手房可能都存在抵押状况。虽然《民法典》第四百零六条规定抵押期间，抵押人可以转让抵押财产，但是，作为买方一定要清楚：

1、住房抵押按揭贷款，即卖方在出售时，房屋仍未还清银行贷款；

2、非按揭贷款抵押登记，说明卖方存在其他情形对外负债问题，容易在房屋买卖过程发生被司法查封的情况，尤其是存在多次抵押的情况下，稍有不慎就可能钱房两空。

有无司法查封等权利限制。存在司法查封情况的房屋，转让存在合同无效的法律风险，《城市房地产管理法》第三十八条就明文规定司法查封的房产不得转让。另外，被司法查封的房屋，往往会大幅低于市场价，实践中，有很多购房人被低价所诱惑，最终却钱房两空！

是否缴齐税费。对于税费各自承担来说，买方无需关心卖方的税费问题，但是如果房屋买卖合同约定的卖方是净到手价，那么作为买方一定要调查清楚卖方可能需要承担的税费到底是多少。因为有些税费，比如房屋来源是赠与、继承的，个人所得税可高达房价款的20%。

是否具备土地使用权。虽然《民法典》第三百五十九条规定了住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。但二手房市场上逐渐出现的土地使用权期限到期的情形，将来到底补交多少续期费用，还没有明文规定。

确保资金安全。房屋买卖不是小买卖，作为买方应该知晓如何防范资金安全风险，那就是进行资金监管，又称第三方监管，是指买方不把房款直接交付给卖方，而是让透明的第三方机构监管资金，保证资金安全的交易模式。交易成功(权属转移登记后)，资金才会划转给卖方；若交易失败，资金会返还为买方。

了解贷款政策。很多购房人需要向银行申请贷款来支付不足的部分。因此，在签订购房合同之前，必须要了解相关贷款政策，以及自己的信用状况，以便把贷款的风险降到最低。

明确学区学位问题。若要购学校附近的房子务必了解该校的招生政策情况，比如落户年限、同一套房的就读名额标准等，确定自己的购房条件和学校入学要求相吻合。

总之，二手房买卖隐患多，大家购买务必谨慎，以防自身利益受损，及时避开这些坑，就可以轻松选购心仪的二手房

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